“Bất động sản Việt Nam đang đi đến giai đoạn suy thoái đầu tiên”

Những doanh nghiệp vượt ra khỏi suy thoái sẽ có cơ cấu phù hợp hơn và chuyển mình mạnh mẽ hơn cho những bước nhảy trong tương lai.

Thị trường bất động sản đang diễn biến phức tạp

Ông Chris Brown, Giám đốc điều hành Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, việc thiếu vốn buộc nhiều chủ đầu tư đứng trước áp lực phải cơ cấu lại danh mục nhằm tập trung vào những dự án quan trọng nhất.

Thêm vào đó, thị trường đang đứng trước áp lực giải quyết số nợ xấu tồn đọng. Tỉ lệ nợ xấu tại Việt Nam thực tế còn cao với 70% thuộc về lĩnh vực bất động sản, theo như ước tính của một số nhà bình luận thị trường. Tuy nhiên, hiện tại các khoản nợ xấu và tài sản liên quan không được các ngân hàng và các chủ đầu tư công khai.

“Nếu ngân hàng và các nhà đầu tư không nhanh chóng giải quyết các khoản nợ xấu này, thị trường bất động sản khó có khả năng phục hồi. Có nhiều dấu hiệu rõ rệt cho thấy hiện nay khắp Việt Nam đều tồn tại nợ xấu. Số nợ xấu này cần phải được giải quyết triệt để trên cả ngắn hạn và dài hạn”, ông Chris Brown nói.

Ông Chris Brown cũng cho rằng, chỉ có một số ít các nhà đầu tư trụ lại được qua hơn một chu kỳ bất động sản và chu kỳ phát triển của thị trường Việt Nam đang đi đến giai đoạn suy thoái đầu tiên. Thiệt hại là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, những doanh nghiệp vượt ra khỏi suy thoái sẽ có cơ cấu phù hợp hơn và chuyển mình mạnh mẽ hơn cho những bước nhảy trong tương lai.

Về việc một số chủ đầu tư Việt Nam cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài sẽ nhân cơ hội thị trường bất động sản trong nước đang giảm và thôn tính những dự án của họ trong vòng 2-3 năm tới, ông cho biết, thị trường Việt Nam theo đánh giá của một số nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn chưa phát triển và tồn tại nhiều rủi ro.

“Thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chịu tổn thất lớn khi thị trường suy thoái và sẽ không tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong thời gian ngắn. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời về giá đất và giải quyết triệt để tài sản phát mãi, số lượng dự án nước ngoài sẽ còn lớn hơn rất nhiều so với số lượng dự án của các nhà đầu tư trong nước. Sự xuất hiện của những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và sự tự đào thải của các công ty làm ăn kém hiệu quả sẽ mang lại một thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn trong tương lai”, ông nói thêm.

Bất động sản phát mại hút nhà đầu tư nước ngoài

Đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hiện tại, những doanh nhân Châu Á từng đầu tư vào thị trường Việt Nam là đối tượng có mối quan tâm lớn nhất đến những tài sản thanh lý của Việt Nam bởi họ có vốn hiểu biết nhất định về thị trường. Những doanh nghiệp này phần lớn đến từ Nhật Bản, Đài Loan, Singapo và Hàn Quốc. Các công ty đến từ Trung Đông và Nga cũng bày tỏ quan tâm nhiều hơn đến thị trường Việt Nam, tuy nhiên, họ chỉ tập trung vào các thị trường chính là Hà Nội và TPHCM.

Trong tất cả các phân khúc của thị trường bất động sản, các bất động sản đang vận hành và những khu đất có vị trí trung tâm sẽ là chọn lựa hàng đầu. Các dự án phát mãi được các nhà đầu tư quan tâm nhất sẽ là các dự án có địa điểm tốt, hồ sơ giấy tờ minh bạch, cấu trúc sở hữu hợp lý và giá cả cạnh tranh.

Tuy nhiên nhìn chung, các công ty phát triển bất động sản rất nhanh nhạy và linh động trong việc đánh giá, xem xét khía cạnh đầu tư thích hợp với mỗi loại bất động sản. Các bất động sản ở địa thế kém hơn với nhu cầu ít hơn và cơ cấu sở hữu phức tạp hơn sẽ ít được quan tâm nhất.

Theo ông Chris Brown, một trong những rào cản gia nhập thị trường lớn nhất là khả năng sinh lời của dự án bất động sản – giá đất. Hai thành phố lớn của Việt Nam đều có lịch sử duy trì giá đất cao. Trong một thị trường thuận lợi thì vấn đề này có thể được chấp nhận nhưng trong một thị trường suy giảm thì dự án khó khả thi về khía cạnh tài chính.

Ví dụ, giá đất để xây dự án thương mại ở trung tâm TPHCM bằng 85% so với Singapore, trong khi giá thuê văn phòng tại Singapo gấp 2,5 lần TPHCM.

“Không khó để nhận ra rằng, nếu các khu đất này không giảm giá, dự án sẽ không khả thi vì giá thuê văn phòng hạng A đã giảm 40% so với năm 2007. Giá đất cần phải thay đổi theo thị trường – giảm giá cùng với giá thuê văn phòng và giá nhà/căn hộ. Trên thị trường cũng đang bắt đầu có xu hướng điều chỉnh về giá đất này”, ông khuyến nghị.

Theo gafin