Đề xuất cho phép góp vốn bằng BĐS để thành lập quỹ đầu tư BĐS

Thực tế triển khai tại Việt Nam

Theo Thông tư 228/2012/TT-BTC, quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) được tổ chức dưới hình thức quỹ đóng và Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng. Chứng chỉ quỹ và cổ phiếu của công ty đầu tư chứng khoán được niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán. Quỹ này chủ yếu đầu tư vào các tài sản là BĐS tại Việt Nam với mục đích cho thuê.

Trong bối cảnh ngân hàng đang gặp khó khăn trong quá trình giải quyết nợ xấu thì việc phát triển quỹ BĐS được kỳ vọng giảm sự phụ thuộc thị trường BĐS vào dòng vốn tín dụng của ngân hàng. Song, trên thực tế vẫn còn rất nhiều vướng mắc.

Thứ nhất, giá BĐS tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn rất cao trong khi giá cho thuê văn phòng và trung tâm bán lẻ giảm mạnh làm ảnh hưởng đến suất sinh lợi của phân khúc cho thuê.

Thứ hai, Việt Nam hiện chưa có chính sách thuế ưu đãi với loại hình quỹ BĐS như thông lệ quốc tế. Chẳng hạn ở các nước có loại hình này phát triển thì khoản thu nhập của quỹ chia cho nhà đầu tư được miễn tính thuế…

Thứ ba, cơ chế góp vốn quỹ bất động sản tại Việt Nam còn bất cập. Theo đó, những năm gần đây, quy mô huy động vốn từ những đợt chào bán của loại hình chứng chỉ quỹ trên thị trường chỉ phổ biến ở mức 50-100 tỷ đồng/lần phát hành. Do giá trị chuyển nhượng các dự án BĐS lớn hơn nhiều, đồng thời quy định hiện hành chỉ cho phép quỹ BĐS vay tối đa 5% giá trị tài sản ròng của quỹ sau thành lập. Do đó, việc tìm kiếm cơ hội đầu tư cho quỹ trở nên khó khả thi.

Ngoài ra, cơ chế góp vốn vào quỹ BĐS chưa linh hoạt. Sản phẩm quỹ BĐS chưa thu hút được sự tham gia của các tổ chức kinh doanh BĐS trong quá trình hình thành quỹ.

Kiến nghị cho phép góp vốn bằng bất động sản

Để tăng tính linh hoạt trong cơ chế góp vốn, Vụ Quản lý quỹ (UBCKNN) có kiến nghị gồm 4 bước: Đăng ký, định giá, phát hành ra công chúng (IPO) và niêm yết giao dịch.

Bước 1, nhà bảo trợ đăng ký đưa bất động sản vào góp vốn thành lập quỹ đầu tư bất động sản với công ty quản lỹ quỹ đáp ứng các quy định của Thông tư 228. Việc góp vốn này phải được công ty quản lý quỹ chấp thuận.

Bước 2, giá trị góp vốn bằng bất động sản và triển vọng khai thác được tổ chức định giá xác định theo chứng thư thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá được công bố tại bản cáo bạch của quỹ đầu tư BĐS.

Bước 3, Quỹ BĐS thực hiện phát hành chứng chỉ ra công chúng theo quỹ định. Tài sản của quỹ được tách bạch với tài sản của công ty quản lý quỹ. Quyền sở hữu bất động sản đã góp đứng tên nhà bảo trợ được chuyển sang tên của quỹ BĐS mới thành lập. Nhà bảo trợ nhận lại vốn đã góp bằng hình thức tiền mặt từ quỹ hoặc chứng chỉ quỹ do quỹ mới thành lập phát hành. Tài sản (BĐS) của quỹ được lưu ký tại ngân hàng lưu ký.

Bước 4, công ty quản lý quỹ tiến hành niêm yết và giao dịch chứng chỉ quỹ/cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán theo quy định.

Theo Vụ Quản lý quỹ, việc cho phép thực hiện góp vốn bằng bất động sản để tạo điều kiện đưa quỹ BĐS đi vào hoạt động. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp góp phần hoàn thiện cơ sở hàng hóa theo lộ trình tái cấu trúc thị trường chứng khoán 2011-2015.