Định giá đất bồi thường phải tính đến công sức đầu tư

Sáng nay (29/10), Quốc hội nghe Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường Nguyễn Minh Quang, thừa ủy quyền của Thủ tướng trình bày Tờ trình dự án Luật đất đai (sửa đổi).

Theo Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang, Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 4 ngày 26/11/2003, sau gần 10 năm thi hành tuy đạt được một số kết quả nhưng còn nổi lên một số tồn tại, bất cập như pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp.

Cụ thể, việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với quy định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương. Công tác thanh tra, giám sát thi hành pháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh.

Các quy định của pháp luật chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn chưa đáp ứng được yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiều cấp, kéo dài.

Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất còn bộc lộ những yếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổ biến. Tình trạng đầu cơ đất đai còn xảy ra đẩy giá đất tăng cao đã có tác động không nhỏ đến ổn định kinh tế vĩ mô…

Sau khi nghe tờ trình của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chủ nhiệm Ủy ban kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Giàu trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật đất đai (sửa đổi.). Theo đó, Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết ban hành Luật đất đai (sửa đổi) thay thế Luật đất đai năm 2003 nhằm khắc phục các hạn chế, bất cập nêu trên.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đa số ý kiến tán thành với quy định lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm 3 cấp: cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy nhiên, cũng có ý kiến đề nghị đối với đô thị không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì đã có Luật quy hoạch đô thị.

Liên quan đến cơ chế thu hồi đất, đa số ý kiến tán thành quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt và tán thành việc quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế – xã hội.

Song, có ý kiến đề nghị làm rõ căn cứ quy định thu hồi đất vào mục đích lợi ích công cộng và phát triển kinh tế – xã hội. Bởi theo Hiến pháp 1992 thì chỉ quy định “Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” . 

Một số ý kiến đề nghị cân nhắc tính khả thi của việc thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất vì khó có đủ nguồn kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đa số ý kiến đề nghị quy định chặt chẽ việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, phải đảm bảo dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng pháp luật. Người sử dụng đất được bồi thường theo mục đích sử dụng hợp pháp.

Bên cạnh đó, một số ý kiến tán thành quy định các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư. Song, có ý kiến đề nghị không cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án vì phát sinh chênh lệch giá đền bù dẫn đến so bì và dễ xảy ra khiếu kiện trong nhân dân.

Về quy hoạch hạ tầng, đa số ý kiến tán thành quy định khi xây dựng, mở rộng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị cần phải quy hoạch và tổ chức thu hồi cả phần diện tích đất liền kề công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này và hỗ trợ người có đất bị thu hồi, đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng.

Về giá đất, đa số ý kiến cho rằng, giá đất phải do Nhà nước quyết định, bao gồm khung giá đất và mức giá cụ thể. Khung giá đất, bảng giá đất được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với từng loại đất, các đối tượng sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất. Có cơ chế xử lý chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương.

Có ý kiến đề nghị áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất nông nghiệp vì hiện nay khiếu kiện của người dân chủ yếu là giá đền bù đất nông nghiệp. Nhiều ý kiến tán thành việc định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất phải theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi, có tính đến công sức đầu tư, bồi bổ của người sử dụng đất, nhưng không tính phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của Nhà nước vì phần này không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra.

Theo gafin