“Nóng” xu hướng M&A dự án văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại

Báo cáo cho biết, trong tổng số 35 vụ M&A của BĐS trong năm 2012 các dự án được chuyển nhượng chủ yếu là các dự án ở dạng đã hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc đang triển khai dở dang của phân khúc căn hộ, nhà liền kề và biệt thự. Trong đó, chỉ có 6 dự án được chuyển giao cho nhà đầu tư nước ngoài, 29 dự án khác được trao tay giữa các chủ đầu tư trong nước.

Theo StoxPlus năm 2012, có 98 thương vụ M&A với tổng trị giá 1,2 tỷ USD giữa các doanh nghiệp trong nước. Trong đó, BĐS là ngành sôi động nhất với 29 thương vụ có tổng giá trị đạt 400 triệu USD. Ngoài một số thương vụ của Vingroup thì tập đoàn Đất Xanh có tới 6 thương vụ mua lại các dự án BĐS với tổng giá trị khoảng 65 triệu USD. Thương vụ thâu tóm Công ty Phát triển Đô thị Sông Dà – SJS (15,8% cổ phần trị giá 23,8 triệu USD) bởi một số nhà đầu tư trong nước cũng là một giao dịch lớn trong năm 2012.

                                                        Nguồn Stox Plus

Toàn năm 2012, báo cáo của Stox Plus ghi nhận 6 thương vụ M&A bất động sản nhà đầu tư nước ngoài mua lại dự án của chủ đầu tư trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tham gia mua lại các dự án trong phân khúc Trung tâm thương mại và bán lẻ, trong đó có AEON của Nhật Bản (Liên doanh với Tập đoàn Him Lam), Lotte của Hàn Quốc - Công ty cổ phần Năm Bảy Bảy đã nhượng toàn bộ Trung tâm thương mại Phan Thiết cho Lotte từ 8/2012 với giá khoảng 4,5 triệu USD.

Các dự án căn hộ chưa được chú ý nhiều bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Giao dịch trong phân khúc này chủ yếu là các giao dịch gia tăng sở hữu của phía nước ngoài như đối tác Perdana Parkcity của Malaysia tăng sở hữu từ 75% lên 100% trong liên doanh với Vinaconex Hoàng Thành trước áp lực tài chính trả nợ của Vinaconex.Quỹ Vinaland (Vina Capital) nhượng lại toàn bộ 49% cổ phần trong dự án ở Hồ Tùng Mậu, TPHCM cho một nhà đầu tư Hồng Kông.

Báo cáo cho biết, các giao dịch trong thời gian qua chủ yếu liên quan đến các nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc. Riêng đối với Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan, báo cáo ghi nhận một thương vụ hơn 3000m2 dự án khu phức hợp được Vinacapital chuyển nhượng phần góp vốn chi phối trong liên doanh cho các nhà đầu tư Hồng Kông.

Ngoài ra có một số dự án tòa nhà văn phòng và khu nghỉ dưỡng được chuyển nhượng cho ngân hàng qua hình thức khấu trừ khoản vay ngân hàng vốn đã quá hạn. Hầu hết các tài sản được cấu trúc nợ thành vốn cổ phần đều có đặc điểm chung là đã đi vào hoạt động và có dòng tiền ổn định.

Stox Plus cũng cho biết họ tin rằng thực tế thị trường sôi động hơn rất nhiều, tuy nhiên, do các giao dịch liên quan đến bất động sản rất nhạy cảm về cấn đề thuế cũng như tham gia của khá nhiều các nhà đầu tư tới từ Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan nên rất khó thu thập số liệu.

Stoxplus cũng đưa ra dự báo triển vọng M&A trong giai đoạn 2013-2014. Theo đó, cung cầu M&A trong ngành BĐS là rất lớn. Mấu chốt trong các thương vụ này là tình trạng pháp lý dự án và định giá. Do tài chính BĐS ở Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng cộng với năng lực triển khai của cá chủ đầu tư trong nước kém sẽ là chất xúc tác lớn trong việc chuyển gia các dự án BĐS tại các vị trí đẹp.

Về phía cầu, các nhà đầu tư nước ngoài đang có sự quan tâm lớn đến các khu đất trung tâm phục vụ việc phát triển văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, phức hợp. Ví dụ, Lotte, tập đoàn bán lẻ lớn của Hàn Quốc – đã công khai kế hoạch phát triển 60 siêu thị, trung tâm thương mại tại các các thành phố lớn của Việt Nam từ nay đến 2020, Mapletree – tập đoàn bán lẻ hàng đầu Singapore đã cam kết đầu tư lên đến 1 tỷ USD tại Việt Nam…

Riêng đối với thị trường căn hộ, xu hướng chủ đạo sẽ là các giao dịch giữa các chủ đầu tư trong nước. Lý do là phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn e dè do sự quan ngại về nguồn cũng đã quá lớn trong khi thu nhập của tầng lớp trung lưu ở Việt Nam được dự báo chưa có sự khởi sắc trong ngắn hạn.

Tuệ Minh

Theo TTVN