Siết chặt tín dụng BĐS: Thị trường có nguy cơ đóng băng

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa có những biện pháp cụ thể, trong đó liên quan đến lĩnh vực bất động sản đó là:

Thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối đa là 16%.

Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai (02) lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012.

Chủ đầu tư đứng trước nguy cơ thiếu vốn trầm trọng

Đầu tư kinh doanh bất động sản đặc thù là cần nguồn vốn lớn và dài hạn. Trong khi đó việc vay vốn tín dụng đối với bất động sản hiện nay là rất khó khăn, do đó các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính thường thiếu vốn để triển khai dự án.

Theo báo cáo của NHNN, tính đến cuối năm 2010, tổng dư nợ tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế là khoảng 2.511 nghìn tỷ đồng tương đương khoảng 125,5 tỷ USD (bằng 1,26 lần GDP), trong đó lĩnh vực phi sản xuất chiếm khoảng 18,9% tương đương khoảng 474,67 nghìn tỷ đồng (khoảng 22 tỷ USD).

Chỉ thị 01 đưa ra mức tăng trưởng tín dụng cho năm 2011 dưới 20% so với năm 2010, như vậy tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế năm 2011 ước khoảng 3.013 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng lĩnh vực phi sản xuất đến cuối năm 2011 tối đa là 16% (tương đương khoảng 482 nghìn tỷ đồng). So với năm 2010 con số này chỉ tăng trưởng khoảng 1,55%. Như vậy, đồng nghĩa với việc dòng tiền đổ vào chứng khoán và bất động sản năm 2011 sẽ hạn chế đi rất nhiều so với những năm trước.

Cùng với lãi suất đang ở mức cao khoảng 20-21%/năm, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu,…cũng gặp phải rất nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi.

Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện nay cũng không ủng hộ các nhà phát triển dự án khi thị trường đang đứng về phía người mua, đặc biệt là thị trường Tp.HCM. Nhiều chủ đầu tư đã phải tìm đủ mọi cách để có thể bán được hàng quay nhanh vòng vốn, tuy nhiên, điều này cũng không dễ dàng gì khi nguồn cung trên thị trường đang dư thừa rất nhiều (thống kê của các công ty tư vấn cho thấy lượng căn hộ tồn kho tại Tp.HCM có thể lên đến 40.000 căn).

Bên cạnh đó, theo quy định mới của Nghị định 71 thì chủ đầu tư dự án khi bắt đầu thực hiện dự án chỉ có thể huy động vốn trước với tối đa là 20% lượng sản phẩm thương mại của dự án. Đây cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư khi huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ người mua.

Chính vì thế, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản đang đứng trước nhiều khó khăn, thách thức để phát triển các dự án của mình. Nhiều chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính yếu, nguy cơ phá sản là rất cao.

Ông Nguyễn Gia Long – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tài Nguyễn (mã CK: TNT) cho rằng, để đầu tư một dự án bất động sản cần có nguồn vốn rất lớn, trong khi đó vốn tự có lại hạn chế, quan trọng nhất là phải huy động được nguồn vốn thương mại. Năm nay lãi suất lại ở mức rất cao, trong khi đó Chính phủ thắt chặt tín dụng cho nên các chủ đầu tư sẽ rất cẩn trọng trong việc đi vay vốn để đầu tư trong năm nay.

Hơn nữa, về phía chủ đầu tư từ khi chuẩn bị đầu tư, giải phóng mặt bằng cho đến khi bán sản phẩm, việc bán sản phẩm phải xong móng. Do đó, với lượng vốn tự có sẽ khó có thể triển khai dự án.

Hiện Tài Nguyên cũng đang chuẩn bị cho kế hoạch triển khai một số dự án bất động sản lớn như Khu đô thị Tài Nguyên Eco City, dự án khu đô thị mới Kiêu Kỵ,…tuy nhiên, Công ty sẽ rất cẩn trọng trong vay vốn để đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Cùng với quan điểm chủ đầu tư sẽ rất khó khăn về vốn đầu tư dự án, Ông Trương Chí Kiên – Phó TGĐ của Him Lam Thủ Đô cho rằng, thông thường, theo quy định những dự án trên 20ha chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng vốn đầu tư, và dự án dưới 15ha thì không nhỏ hơn 15%. Tuy nhiên, trên thực tế họ có đủ vốn từ 15 – 20% hay không thì chỉ có chủ đầu tư dự án mới biết được. Phải khẳng định rằng, hiện nay những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và có uy tín thì còn có khả năng, còn đối với những chủ đầu tư nhỏ thì khả năng về vốn tự có sẽ hạn hẹp hơn.

Khó khăn về việc huy động vốn trong bất động sản cũng không phải là mới trong thời gian qua, tuy nhiên, với động thái này của Ngân hàng Nhà nước thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ gặp khó khăn hơn nhiều trong thời gian tới, do đó việc triển khai dự án sẽ rất khó khăn.

Thị trường có nguy cơ đóng băng

Với lãi suất cho vay cao như hiện nay ở mức khoảng 20 -21%/năm, cùng với đó hạn chế tín dụng trong năm 2011 sẽ là những yếu tố có thể sẽ khiến giao dịch trên thị trường hạn chế đi rất nhiều, có thể sẽ ở tình trạng cầm chừng hoặc có nguy cơ đóng băng.

Ông Nguyễn Gia Long nhận định, hiện nay thị trường bất động sản chủ yếu là đầu tư, đầu cơ là Để đầu tư kinh doanh có lời thì các dự án phải triển khai được, mà hiện nay lại phụ thuộc rất nhiều vào chính sách, chẳng hạn như tại Hà Nội hiện nay thì đang chờ quy hoạch chung.

Bên cạnh đó thì thị trường còn phụ thuộc vào dòng tiền (chính sách tiền tệ của Nhà nước). Hiện nay, chủ trương của Chính phủ là kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Ngân hàng Nhà nước đang kéo luồng tiền về để giảm tổng cầu trong lưu thông.

Ngoài ra, lãi suất cao như vậy, chắc chắn là giao dịch bất động sản trên thị trường sẽ bị hạn chế, vì với các nhà đầu tư cá nhân họ sẽ phải xem xét khi quyết định đầu tư.

Vì thế, năm 2011 thị trường bất động sản tại Hà Nội và các thành phố lớn, đặc biệt là Tp.HCM sẽ rất khó khăn. Trong đó, đặc biệt là mảng chung cư sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, và những dự án nằm ở vị trí không thuận lợi.

Ứng phó như thế nào?

Trước bức tranh nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn, lãi suất cao, tín dụng thắt chặt,…các dự án bất động sản đứng trước thách thức rất lớn trong việc triển khai đầu tư. Câu hỏi lớn đặt ra hiện nay của không ít chủ đầu tư là cần phải làm gì để vượt qua giai đoạn khó khăn này?

Mỗi chủ đầu tư lại có những giải pháp khác nhau trong tình thế hiện nay, tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã cần nhắc và đưa ra giải pháp:

Triển khai những dự án đã có sự chuẩn bị trước, những dự án dài hơi cầm chứng chờ kinh tế vĩ mô ổn định:

Ông Nguyễn Gia Long cho biết, đối với những dự án Công ty xác định dài hơi thì khi nền kinh tế vĩ mô ổn định, tín dụng nới lỏng thì Công ty mới xác định đầu tư mạnh ở giai đoạn phù hợp.

Trước mắt, đối với dự án đang thực hiện đủ điều kiện thực hiện. Công ty sẽ huy động vốn từ các đối tác, cân đối nguồn vốn tự có, huy động từ những người có nhu cầu để thực hiện dự án

Tài Nguyên đã có những lường trước được khó khăn của nền kinh tế và đã chuẩn bị trước một số giải pháp từ trước như về nguyên vật liệu đầu vào thì đã ký hợp đồng từ trước. Do đó, Công ty sẽ đưa ra giá của sản phẩm một cách hợp lý vừa đảm bảo hiệu quả cho Công ty vừa đảm bảo được lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Giảm biên lợi nhuận thu hút nhu cầu: Để giải quyết bài toán bán hàng trong lúc thị trường khó khăn, nguồn cung tăng mạnh, nhiều chủ đầu tư đã có những động thái và nghĩ đến biên lợi nhuận ít hơn nhằm thu hút nhu cầu của khách hàng. Điển hình là các dự án trong Tp.HCM như khuyến mại, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất,…

Ông Nguyễn Gia Long khằng định, trong bối cảnh hiện nay, kinh doanh bất động sản khó có thể đem lại tỷ suất lợi nhuận cao như trước đây. Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chấp nhận lợi nhuận ở mức trung bình (nhưng vẫn đảm bảo được mức kỳ vọng lợi nhuận tối thiểu) thì họ vẫn sẽ làm. Hay nói cách khác, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, thì biên lợi nhuận của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ phải giảm đi so với trước đây để khuyến khích nhu cầu của khách hàng.

Theo ông Trương Chí Kiên, để đối phó với tình hình khó khăn về tín dụng hiện nay, chủ đầu tư có thể sẽ phải hạ biên lợi nhuận xuống. Trước đây, biên lợi nhuận đầu tư bất động sản là rất cao, tuy nhiên, với tình hình hiện nay thì buộc nhiều chủ đầu tư sẽ phải nghĩ đến việc giảm lợi nhuận.

Nghĩ tới các quỹ bất động sản: Đại diện Viglacera Land cho rằng, việc Chính phủ chủ trương thắt chặt tín dụng để kìm chế lạm phát sẽ gây khó khăn cho các Chủ đầu tư trong việc tiếp cận các nguồn vốn đầu tư từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc, lựa chọn kỹ càng theo hướng ưu tiên cho các dự án đầu tư có hiệu quả, chất lượng và có tính thanh khoản tốt. Tiến độ triển khai đầu tư cũng rất đáng lưu tâm. Bên cạnh đó, các giải pháp huy động vốn tư các kênh khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ tiết kiệm nhà ở và trong tương lai có thể có quỹ tín thác bất động sản cũng sẽ được các doanh nghiệp tính đến.

Theo CafeF