“3 tỷ USD đang nằm chết trên thị trường bất động sản”

Tại buổi hội thảo “Giải pháp – cơ hội tiếp cận vốn từ các tổ chức tín dụng” tổ chức sáng nay (12/9), liên quan đến tồn kho bất động sản, TS Vũ Đình Ánh cho biết trong bài tham luận của mình rằng, theo số liệu của một công ty tư vấn nước ngoài, tại Hà Nội hiện còn tồn kho hoặc 4 vạn căn hộ, TPHCM là 2 vạn căn hộ, cộng cả 2 thành phố lớn sẽ là 6 vạn căn hộ.

“Với số căn hộ trên, tôi nhân với giá khoảng 1 tỷ đồng/căn thì có 60 nghìn tỷ đồng, tương đương 3 tỷ USD đang nằm chết. Một đến hai năm nữa nếu không xử lý được vấn đề này thì sẽ có khoảng 100 nghìn tỷ đồng (khoảng 5 tỷ USD) tồn kho bất động sản”, ông Ánh nói.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc công ty địa ốc Đất Lành cũng cho biết, tồn kho bất động sản tập trung chủ yếu ở các căn hộ trên 70m2 do giá quá cao (khoảng trên 1 tỷ đồng/căn), mặc dù có doanh nghiệp đã giảm giá bán tới 60%. Hiện doanh nghiệp phải chấp nhận lỗ để tồn tại bằng cách giảm giá bán, thậm chí bán dự án và bán cả công ty.

“Doanh nghiệp phải tự cứu mình chứ không chờ ngân hàng”, ông Đực nói.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng tồn tại một số bất cập khác như phát triển không dựa trên cân đối cung và cầu, cơ cấu hàng hóa mất cân đối, chưa tạo được định chế tài chính riêng cho bất động sản nên dẫn tới việc quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng.

Mất cân đối về cơ cấu, không theo cung cầu

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, những năm vừa qua, nhà ở đô thị phát triển thiếu kế hoạch, không dựa vào cân đối cung cầu.

Phân tích về vấn đề này, ông Vũ Đình Ánh phân tích, thu nhập bình quân đầu người Việt Nam tại đô thị tuy gấp đôi so với nông thôn và gấp đôi so với năm 2006 nhưng cũng mới chỉ đạt gần 2,6 triệu đồng/tháng vào năm 2010 – ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân chứ không thể có tích luỹ để mua nhà và bất động sản với mức giá phổ biến trên 10 triệu đồng/m2.

Ông giả định phần lớn nguồn cung bất động sản trong những năm gần đây là nhắm tới nhóm đối tượng có mức thu nhập bình quân đầu người cao nhất thì với mức 70 triệu vào năm 2010, phải mất tới hơn 20 năm không tiêu dùng gì mới đủ để mua một căn nhà bình thường trị giá khoảng 1,5 – 2 tỷ đồng hoặc mất hơn 5 năm nếu cả gia đình 4 người có thu nhập bình quân 5 triệu đồng/người/tháng không tiêu dùng gì cả.

“Sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, đặt trong mối tương quan bất đối xứng với cầu có khả năng thanh toán khiến cho thị trường bất động sản hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng hoặc dư cung khiến cho tồn kho bất động sản tăng vọt trong khi nhu cầu thật về bất động sản còn rất cao lại chưa được đáp ứng”, ông Ánh cho hay.

Liên quan đến cơ cấu, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho biết, cơ cấu hàng hoá bất động sản còn thiếu cân đối. Theo ông Hà, những năm trước, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.

Theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước, trong đó tỷ trọng nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị là 13,6%. Nhà ở chung cư tại đô thị, nhất là các đô thị lớn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong các dự án phát triển nhà ở. Kết quả kiểm tra một số dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội cho thấy, 100% số căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng ngay sau khi hoàn thành xây dựng, trong khi các nhà ở liền kề, biệt thự có tỷ lệ sử dụng thấp.

Cùng quan điểm này, ông Ánh nhận xét, hiện các dự án nhà ở quá tập trung tại những thành phố lớn. Năm 2010, riêng Hà Nội (bao gồm cả Hà Tây cũ) đã có giá trị sản xuất xây dựng tới gần 111 nghìn tỷ đồng, chiếm 1/5 của cả nước, gấp đôi 14 tỉnh trung du và miền núi phía Bắc, gấp đôi 13 tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long hay xấp xỉ 14 tỉnh thành khu vực Bắc trung bộ và duyên hải miền Trung và gần bằng cả 6 tỉnh Đông Nam bộ trong đó có cả TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu.

Phụ thuộc lớn vào vốn tín dụng

Liên quan đến nguồn vốn cho bất động sản, theo vị lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho biết, hiện vẫn chưa tạo được định chế tài chính về bất động sản. Thời gian tới, quỹ đầu tư bất động sản sẽ ra đời, mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở đã được Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ, hiện Bộ cũng đang nghiên cứu thành lập một quỹ tiết kiệm nhà ở nữa theo mô hình Đức để tạo được vốn thị trường, ông Nam cho hay.

Ông Nam khuyến nghị, các ngân hàng hiện phải giảm lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp, có tiêu chí rõ ràng, chặt chẽ trong cho vay để doanh nghiệp dễ tiếp cận vốn nhưng cũng kiểm soát được nợ xấu.

Về chính sách, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho hay, ngoài việc Quốc hội đang xem xét sửa luật Đất đai thì Bộ cũng đề xuất năm 2013 sẽ đưa luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở vào sửa đổi. Về trung và dài hạn tiếp tục hoàn chỉnh chính sách liên quan đến thuế, tín dụng bất động sản…