Những dự báo táo bạo về thị trường BĐS Tp.HCM năm 2013

“Nhất cận vị, nhị cận giang, tam cận lộ” là cụm từ mà trước đây rất nhiều nhà phát triển bất động sản mơ ước, đổ xô đi tìm những khu đất “vàng” như thế. Tuy nhiên, những yếu tố được xem như câu cửa miệng của giới đầu tư địa ốc như vị trí, vị trí và vị trí cùng với đó là thời điểm , thời điểm và thời điểm sẽ không còn là yếu tố quyết định đến chiến thắng của nhà đầu tư nữa.

Tiền thay thế thiên thời, địa lợi

Marc Townsend, CEO của CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2009 bất động sản được nhắc đến là vị trí, vị trí và vị trí đến năm 2011 đó là Thời điểm, Thời điểm và Thời điểm còn đến nay năm 2013 thay thế vào đó là Tiền, Tiền và Tiền sẽ là yếu tố chi phối thị trường bất động sản.

Theo CBRE, kỷ nguyên của việc phát triển bất động sản theo xu hướng đầu cơ đã qua. Bất động sản là một kênh đầu tư rất hấp dẫn vào đầu 2011 thì bắt đầu tư quý 4/2012 là kênh đầu tư kém hấp dẫn nhất. Theo khảo sát của Grant Tornton Việt Nam, có đến trên 40% nhà đầu tư đánh giá là rất không hấp dẫn, khoảng 18% là không hấp dẫn và khoảng 10% là bình thường, còn số phần % còn lại đánh giá là tốt.

Một trong những yếu tố thể hiện sự hấp dẫn của bất động sản Việt Nam là dòng vốn FDI. Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư năm 2010 khoảng 37% vốn FDI đầu tư vào bất động sản thì đến 2012 giảm xuống chỉ còn 14%, thay thế vào đó là FDI đầu tư chủ yếu vào ngành sản xuất chiếm tới 70%.

FDI cam kết vào BĐS cũng giảm mạnh trong 3 năm qua nhưng cũng đang có dấu hiệu khởi sắc hơn, cụ thể, năm 2010 khoảng 7 tỷ USD, năm 2011 giảm còn gần 1 tỷ USD, năm 2012 tăng lên khoảng gần 2 tỷ USD.

Những vấn đề trên đang được giới đầu tư đặt câu hỏi thị trường bất động sản Tp.HCM sẽ đi về đâu? Nhận định chung năm 2013 sẽ vấn là khó khăn, nỗi lo về nợ khó đòi sẽ là là xu hướng nổi cộm của thị trường trong năm nay, nhiều “kẻ” sẽ bị cô lập khỏi cuộc chơi, “người” thành công sẽ là những đại gia có “tiền”.

Lượng giao dịch mua bán các dự án đầu tư bất động sản sẽ tăng tại TP.HCM. Con số giao dịch trong năm 2013 sẽ cao hơn trong năm 2012. Ông Lương Trí Thìn, ông chủ Đất Xanh nhận định năm 2013 là năm “lịch sử” của hoạt động M&A bất động sản, ông cho rằng sẽ có nhiều DN Việt bán dự án cho DN Việt và cũng có nhiều DN nước ngoài đổ bộ vào Việt Nam mua lại các dự án với giới tốt.

Về mảng văn phòng, CBRE nhận định, các giao dịch thuê văn phòng lớn nhất sẽ diễn ra trong phân khúc văn phòng hạng B khi khách thuê điều chỉnh, chuyển chỗ và nâng cấp văn phòng. Diện tích thực thuê trong năm 2013 sẽ tăng hơn năm 2012 khi nền kinh tế Việt Nam và khu vực dự kiến phục hồi.

Cũng theo đơn vị này, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ ở vị trí đắc địa vẫn cao khi mà mặt bằng có chất lượng vẫn tiếp tục khan hiếm.

Chưa đủ mạnh cải thiện niềm tin trên thị trường

Đối với mảng nhà ở để bán, Tp.HCM luôn được xem là có tốc độ đô thị hóa nhanh, dự án căn hộ phát triển mạnh trong nhiều năm qua. Xu thế đó khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng ứ đọng sản phẩm.

Theo thống kê của công ty CBRE, về hàng tồn căn hộ tại Tp.HCM tăng từ khoảng 20.000 căn vào năm 2010 đến năm 2012 đã lên 28.000 căn ( số liệu thống kê của CBRE dựa vào thông tin từ đại diện chủ đầu tư và sàn BĐS, số liệu trên là số căn đã được chủ đầu tư chào bán nhưng chưa bán được, không bao gồm căn chào bán trên thị trường thứ cấp mà nhà đầu tư bán lại).

Vấn đề của thị trường nhà ở bán hiện nay đang được điều chỉnh giải quyết theo hướng cơ cấu lại nguồn cung, chuyển từ cao cấp sang bình dân, diện tích lơn sang diện tích nhỏ, và giải quyết vấn đề hàng tồn kho, kích cầu thị trường,…

Theo Knight Frank, một số ngân hàng thương mại đã thông báo rót vốn vào thị trường bất động sản với tổng số vốn lên đến hàng nghìn tỷ đồng, tuy nhiên lãi suất cho vay vẫn còn cao cho người có thu nhập trung bình là đối tượng khách hàng mục tiêu hiện nay.

Vì thế, một số ưu đãi hiện nay từ các chủ đầu tư và các chính sách từ chính quyền vẫn chưa tác động đủ mạnh lên tâm lý người mua nhằm cải thiện niềm tin trên thị trường. Dự báo thị trường căn hộ bán có thể sẽ tiếp tục còn gặp khó khăn trong năm 2013, tuy nhiên thị trường sẽ vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư với chiến lược dài hạn.

Niềm tin thị trường trong năm 2013 dự báo sẽ vẫn còn thấp. Thị trường đất nền sẽ không còn được người mua đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn ngắn và trung hạn.

Còn CBRE vẫn tin rằng niềm tin là chìa khóa quyết định cho sự chuyển biến tích cực cho dù nếu chi phí lãi vay tiếp tục giảm. Người mua sẽ dần quay trở lại thị trường, tuy nhiên hiện tượng mua ồ ạt sẽ không thể diễn ra trong năm 2013.

Theo CafeF